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I. – Après l’article L. 443‑11 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 443‑11‑1 ainsi rédigé :

« Art. L. 443‑11‑1. – Les organismes d’habitations à loyer modéré sont tenus de transmettre au titulaire du bail d’un logement dont ils sont propriétaires une offre de vente des droits réels afférents au bien objet du bail si le titulaire en fait la demande et si les conditions suivantes sont réunies :

« 1° l’ensemble des occupants du logement doivent respecter les obligations définies à l’article 7 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs durant la période d’occupation du logement ;

« 2° l’ensemble des occupants du logement doivent présenter, à la date de la transmission à titre gratuit, un bulletin n° 2 de casier judiciaire vierge ;

« 3° les revenus annuels des occupants ne dépassent pas les plafonds de ressources prévus à l’arrêté pris en application de l’article L. 441‑1 du code de la construction et de l’habitation.

« L’organisme d’habitations à loyer modéré dispose d’un délai de six mois à compter de la demande du titulaire du bail pour transmettre l’offre de vente.

« Le prix est fixé par l’organisme propriétaire en prenant pour base le prix d’un logement comparable occupé. En cas de désaccord sur le prix de vente, le locataire peut saisir le directeur départemental des finances publiques qui fixe un prix de vente en appliquant à la valeur vénale des droits constatée à la date de la demande d’achat de l’occupant un abattement fixé à :

« – 25 % pour les biens occupés par le titulaire du bail de façon continue depuis au moins cinq années ;

« – 50 % pour les biens occupés par le titulaire du bail de façon continue depuis au moins dix années ;

« – 75 % pour les biens occupés par le titulaire du bail de façon continue depuis au moins quinze années.

« Le directeur départemental des finances publiques saisi communique le prix de vente des droits réels afférents au logement à l’organisme d’habitation à loyer modéré et au titulaire du bail dans un délai de six mois à compter de la date de la saisine.

« Lorsque le titulaire du bail a occupé le logement durant au moins vingt années consécutives et que les conditions mentionnées aux 1° à 3° du présent article sont réunies, l’organisme d’habitation à loyer modéré transmet à titre gratuit les droits réels afférents au logement.

« Par dérogation à l’article 777 du CGI, la transmission à titre gratuit fait l’objet d’un droit de mutation fixe de 10 % assis sur la valeur vénale des droits réels afférents au bien à la date de la transmission.

« Seuls les droits réels afférents aux logements considérés comme amortis, dans des conditions fixées par décret, peuvent faire l’objet d’une cession à titre onéreux ou d’une transmission à titre gratuit dans les conditions prévues par le présent article.

« Le logement dont les droits réels sont cédés à titre onéreux ou gratuit sont décomptés des quotas fixé à l’article L. 302‑5 du code de la construction et de l’habitation.

« Le bénéfice des abattements et de l’exonération prévus au présent article est remis en cause si l’acquéreur ou donataire n’a pas conservé comme résidence principale le logement dont les droits réels lui ont été cédés ou transmis pendant une durée de cinq ans à compter de sa date d’acquisition à titre onéreux ou gratuit. En cas de non-respect de cette obligation, ou en cas de revente anticipée hors des cas prévus par décret, il est tenu de rembourser à l’organisme bailleur la totalité de la valeur vénale constatée des droits réels du logement à la date de sa cession ou de sa transmission à titre gratuit.

« Les droits réels immobiliers mentionnés au présent article s’entendent au sens de l’article L. 255‑1 du code de la construction et de l’habitation.

« Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent article ».

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

III.&nbsp;–&nbsp;La perte de recettes pour les collectivités territoriales est compensée à due concurrence par la majoration de la dotation globale de fonctionnement et, corrélativement pour l’État, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre&nbsp;IV du titre&nbsp;I< sup>er< /sup> du livre&nbsp;III du code des impositions sur les biens et services.

Le présent amendement vise à prévoir, sous conditions, la transmission des logements sociaux à leurs occupants, afin de favoriser l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Il s’inspire à la fois du dispositif actuel du bail réel et solidaire (BRS), qui facilite l’accession à la propriété en permettant la dissociation du foncier et du bâti, et du principe « Right to Buy » instauré au Royaume-Uni par la Première ministre Margaret Thatcher dans les années 1980. Cette politique a permis à des dizaines de milliers de personnes d’accéder à la propriété chaque année. De la même manière, cette mesure vise à faire de la France une démocratie de propriétaires.

Les droits réels afférents au logement sont cédés à un prix réduit avec une décote de la valeur vénale du bien au moment de l’achat qui croit avec la durée d’occupation : - 25 % au bout de 5 ans, - 50 % au bout de 10 ans, - 75 % au bout de 15 ans. Si le logement a été occupé par le titulaire du bail depuis au moins vingt ans, les droits sont cédés à titre gratuit avec un droit de mutation fixe de 10 % assis sur la valeur vénale des droits constatée à la date de la transmission. Les droits ne peuvent être cédés ou transmis que si le ou les occupants disposent de ressources ne dépassant pas les plafonds prévus pour l’occupation de logements sociaux et à condition que le bien soit amorti.  

Des conditions strictes encadrent la mesure : l’occupant doit avoir un casier judiciaire vierge, doit avoir payé tous ses loyers et il doit avoir respecté pendant toute la durée de location le voisinage et l’ensemble des règles de vie en copropriété.

Cette mesure aurait deux effets bénéfiques : elle faciliterait l’accès à la propriété pour des ménages modestes, qui ne pourraient y accéder que difficilement sans ce dispositif. Cela crée également une forte incitation pour les locataires des logements sociaux à être des locataires exemplaires et des citoyens modèles dans leur quartier.

Les logements dont les droits réels sont transmis restent comptabilisés définitivement dans les quotas de logements sociaux exigés par la loi SRU.