Mercredi 24 janvier, la commission des affaires économiques a examiné puis adopté la proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements.
Rapporteur : Romain Daubié (Dem)
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Romain Daubié a affirmé, en commission, que « la crise de logement est une crise protéiforme qui appelle des solutions plurielles ». Il a poursuivi en expliquant que le fait de transformer les bureaux vacants en logements « peut résoudre une partie de la crise que le logement traverse actuellement ».
Il a souligné ainsi que le changement des façons de travailler, dont le développement du télétravail, entraîne un fort ralentissement des demandes de bureaux tandis qu’à l’inverse les demandes de logements en zones tendues, dans les espaces ruraux et périurbains sont très élevées. Il a estimé qu’environ 4,5 millions de mètres carrés de bureaux seraient actuellement vides en Ile-de-France, dont 1,5 millions de manière structurelle.
Il a ajouté que la transformation des bureaux en logements éviterait de passer par les opérations de démolition-reconstruction qui sont fortement émettrices de gaz à effet de serre.
Le rapporteur a précisé que la proposition de loi agit sur plusieurs leviers en vue de favoriser ces opérations de transformation. D’une part, en agissant sur le volet administratif en permettant de déroger à une modification du PLU. D’autre part, en agissant sur le volet réglementaire en créant des permis de construire « à destination multiples » qui devrait permettre d’« entamer un travail d’harmonisation des différentes normes » s’appliquant aux immeubles de bureaux et des immeubles de logements.
L’article 1er autorise les maires ou l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire à déroger au plan local d’urbanisme, ou au document en tenant lieu, en cas de transformation de bureaux en logements. En commission, les députés ont étendu la dérogation à l’ensemble des communes et non aux seules communes en zone tendue, initialement visées, et ont étendu la dérogation aux transformations en habitation de locaux affectés aux administrations publiques (CE60, sous-amendé par le CE64).
L’article 2 propose d’autoriser les organes délibérants des collectivités territoriales à assujettir à la taxe d’aménagement les opérations de transformation de bureaux en logements sans construction de surface de plancher supplémentaire. Le rapporteur explique qu’en effet la taxe d’aménagement ne s’applique pas en cas de changement de destination sans nouvelle surface construite.
L’article 3 définit l’assiette de la taxe d’aménagement s’appliquant aux transformations de bureaux en logements qui ne s’accompagnent pas de la création de nouvelles surfaces de plancher. En commission, les députés ont précisé la définition de l’assiette comme étant le produit de l’ensemble de la surface réaménagée avec les valeurs forfaitaires par mètre carré (CE51).
Les députés ont, par ailleurs, étendu les projets urbains partenariaux (PUP) aux opérations de transformation de bureaux en logement (CE61). Les PUP font l’objet d’une convention entre le constructeur, l’aménageur et selon les cas, le représentant de l’État, les collectivités territoriales et les communes qui prévoit la prise en charge des équipements publics entre les signataires. Selon le rapporteur, « il s’agit de donner des ressources supplémentaires aux collectivités locales et aux établissements publics locaux pour s’assurer que la transformation de bureaux en logements s’accompagne des services et équipements nécessaires pour l’accueil de nouveaux habitants ».
L’article 4 crée un nouveau permis de construire réversible à destinations multiples. Il permet de généraliser les expérimentations créées par l’article 88 de la loi dite « ELAN » et l’article 15 de la loi relative aux Jeux Olympiques et Paralympiques de 2024. Ces deux expérimentations prévoient des utilisations successives, pour celle issue de la loi Elan, et une utilisation provisoire avant sa destination définitive pour la dérogation ouverte par la loi relative aux JO. Les députés ont ouvert la possibilité d’ouvrir plusieurs destinations possibles au permis de construire sans ordre prédéfini dans leur succession (CE49) et ont ouvert à plus de deux les destinations possibles (CE48).
La proposition de loi comporte également deux dispositions relatives aux logements étudiants. L’article 5 ouvre aux centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) le droit de recourir aux marchés de conception-réalisation. Par ailleurs, les commissions ont étendu la majoration du volume constructible prévu par le PLU pour la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux (article L.151-28 du code de l’urbanisme) aux opérations de construction de logement étudiant des CROUS.
En ce qui concerne les copropriétés, l’article 6 vise à faciliter le changement de destination d’une partie privative pour transformer un local affecté à une activité tertiaire en logement. La rédaction initiale permettait au copropriétaire de transformer son lot en logement, sans pouvoir être limité par les autres copropriétaires, même lorsque le règlement de copropriété interdit un tel changement. En commission, les députés ont soumis le changement de transformation d’un bureau en logement à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (CE44). L’article 7 modifie les règles de majorité applicables à la modification de la répartition des charges liée à la transformation de locaux tertiaires en logement.
La proposition de loi est examinée en séance publique à compter du mercredi 31 janvier 2024.